离婚房产未办产权变更登记，被执行时法院如何判决

居民张根与妻子徐芳在婚姻关系存续期间购买了苏州市某小区房产一套，登记在徐芳名下，产权登记簿中记载“与配偶张根共有”。该房屋名下设定了银行抵押贷款，贷款人为徐芳。

2011年11月2日，徐芳与张根在民政部门登记离婚。离婚协议约定：“女儿归女方抚养，女儿的生活费、教育费、医疗费由男方承担；奥迪汽车、苏州某小区房产及家中所有电器、生活用品归女方所有，日产汽车归男方；房贷由女方承担，车贷由男方承担……”该离婚协议目前留存于民政部门，但离婚协议签订后，所涉房产未发生权属变更登记。

2012年8月13日，张根向债权人花美兰借款20万元，约定同年9月13日归还，由周振提供担保。2014年5月26日，市法院立案受理花美兰与张根、周振民间借贷纠纷一案，并依据花美兰申请，对张根的财产即案涉房产进行保全查封。后法院作出民事判决，张根应于判决发生法律效力之日起15日内，向花美兰支付借款本金20万元及违约金，周振对张根的上述还款义务承担连带责任。

判决书生效后，因张根、周振未履行还款义务，花美兰向法院申请执行。立案后，法院查封变卖执行人张根、周振所有的价值27万元的财产。2016年，法院继续查封张根与徐芳共有的苏州某小区房产，在该房屋张贴执行通知，并注明拟拍卖处置张根在涉案房产的份额。

徐芳得知后，向法院执行局提出执行异议，其主要理由是，自己与被执行人张根于2011年离婚，离婚协议中已约定涉案房产归其所有。张根所欠债务不是夫妻共同债务，请求撤销“拍卖处置张根在涉案房产的份额”的裁定。法院执行局对此举行了听证，驳回了徐芳的异议申请。

法院审理认为，本案诉争房屋是徐芳与张根夫妻关系存续期间所购买，虽登记在徐芳名下，但同时也记载了“与配偶张根共有”，因此诉争房屋属徐芳与张根的夫妻共同财产。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。双方在离婚协议中约定上述房屋产权归徐芳所有，这是张根对自己在诉争房屋产权中所拥有份额的处分，但该处分行为未经产权变更登记，并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。

由于诉争房屋的产权未发生变更登记，其在诉争房屋的产权份额尚未变动至徐芳名下，仍为诉争房屋的登记共有人。因此张根对外尚存在未履行债务的情况下，花美兰作为张根的债权人，要求对其名下的财产予以司法查封并申请强制执行，符合法律规定。徐芳依据《离婚协议书》对诉争房屋产权的约定，要求法院不得执行诉争房屋的请求，于法无据，法院不予支持，驳回了徐芳的诉讼请求。判决后徐芳不服，向盐城市中级人民法院提出上诉，盐城市中级人民法院于2018年3月判决驳回上诉，维持原判。

（文中人名系化名）